Für mehr spielerischen Umgang mit Land und Wert
Was treibt den Wert von Land? Die übliche Antwort ist, durchaus korrekt: Lage, Lage, Lage. Dazu kommen Faktoren wie planungsrechtliche Bestimmungen (etwa Bauzone oder bauliche Dichte), die rechtliche Situation (Baubewilligung vorhanden? Verfahren hängig?) und technische Aspekte (Altlasten? Baugrund?).
So weit, so gut. Merkwürdig dabei ist aber, dass der Wert von Land wenig dynamische Elemente aufweist – und dies in einer sich sehr schnell verändernden Welt mit oft sehr komplexen sozioökonomischen Vorgängen. Alle anderen Assetklassen oder Finanzprodukte sind mittlerweile dynamisiert, derivatisiert und synthetisch gemacht. Nur Land ist immer noch altmodisch analog.
Doch vielleicht ist der Wert von Land viel mehr von weiteren, viel indirekteren Faktoren abhängig. Hierzu ein paar Beispiele:
Das Projekt Brutus in Rotterdam lässt auf einem ehemaligen Hafenareal für einige Jahre Künstler und Kreative leben und arbeiten. Diese können ihre Leistungen, aber auch ihre Erfolge tokenisieren. Dann wird das Gelände bewusst mit eher teuren Wohnungen entwickelt. Die Kreativen können aber ihre Token dazu benutzen, die Lücke zwischen eigentlicher Miete und ihrem günstigeren Wohnzins zu schliessen. So wird die Gentrifizierung verhindert, und das Areal bleibt «cool». Genau genommen wird hier also steigende «Coolness» als Teil des Landwerts kapitalisiert.
Ein Flughafen in Europa (der Name darf nicht genannt werden) besitzt ein sehr grosses Stück Land gleich bei den Terminals. Er hat aber kein Geld, um es zu entwickeln. Der Flughafen erkennt jedoch, dass er auf einem Schatz sitzt: «regulative advantage» – so nennt die Finanzwelt das Kapitalisieren von regulativen Vorteilen. In diesem Fall herrschen auf dem Grundstück fast keine Nutzungsbeschränkungen (es ist also eine Art «white zone»), und Bauvorhaben können viel schneller realisiert werden, ohne übliche Einsprachemöglichkeiten. Das ist der eigentliche Wert. In einer entsprechenden Entwicklungsgesellschaft mit Investoren erhält der Flughafen also ohne Cash-Einlage einen stattlichen Anteil, der sich aus dem berechneten regulativen Vorteil als eigentlichem Landwert ergibt.
Und in Hongkong gibt es nun die ersten Versuche, das Phänomen des Showrooming auch in puncto Mietertrag zu kapitalisieren. Das Problem: Showrooms von Marken (man kennt beispielsweise die existierenden Showrooms von Automarken in der Zürcher Innenstadt) generieren kaum Umsatz, sondern «nur» Markenwert. Daher sind Marken oft nicht bereit, hohe Mieten zu bezahlen – brauchen aber die guten Lagen. Wie vorgehen? Eine Idee in Hongkong ist es nun, einen gewissen Prozentsatz der Onlineverkäufe der Marke als zusätzliches Mietelement beizuziehen (nicht unähnlich einer Umsatzmiete – aber eben indirekt). Der Grundgedanke ist, dass der durch den Showroom erzielte höhere Markenwert oder die Markenbekanntheit (auch) wegen der guten Showroomlage erzielt worden ist und sich in wachsenden Onlineverkäufen niederschlägt. Es wird also ein indirekter Ertrag kapitalisiert. Ähnlich wie beim Rotterdamer Brutus-Projekt könnte man auch die Steigerung von Markenwert oder Markenbekanntheit tokenisieren und diese Token dann für die Differenz zur eigentlich gewünschten Retailmiete nutzen.
Der Wert von Land ist mehr als Lage und Beschaffenheit, und viele neue Bewertungsideen sowie der spielerische Umgang mit Wertermittlung werden entstehen.
Alle drei Beispiele zeigen, dass Wert auch eine abstrakte, vom eigentlichen physischen Land fast unabhängige Grösse sein kann. In einer immer regulierteren, digitaleren respektive virtuelleren Welt, in der vermutlich bald auch Maschinen Wert erzeugen, wird der lineare, analoge Wert von Land relativ gesehen unwichtiger.
Ganz wird die Idee von Lage nie verschwinden. Denn paradoxerweise wurden in den ersten virtuellen Metaverse-Welten vor ein paar Jahren die Gesetze von guter Lage nicht ausser Kraft gesetzt – obwohl man in vielen Fällen seine Avatare springen lassen oder beamen konnte und damit Zentralität eigentlich nicht mehr galt. Doch das Gegenteil trat ein: Die teuersten Grundstücke waren eben doch neben oder nahe an Attraktoren und Plätzen. Wir lernen: Der Wert von Land ist mehr als Lage und Beschaffenheit, und viele neue Bewertungsideen sowie der spielerische Umgang mit Wertermittlung werden entstehen; aber so ganz digital oder synthetisch wird die Welt nun doch nicht. Bahnhofstrasse bleibt eben Bahnhofstrasse. Vielleicht in Zukunft bevölkert von armen Künstlern mit vielen Tokens – das wäre doch mal wirklich cool.
