Vers la neutralité climatique
Pour atteindre les objectifs zéro net dans un parc immobilier, il faut développer de nouvelles stratégies. La société immobilière Intershop a défini une trajectoire de réduction de CO₂ assortie de mesures concrètes pour son portefeuille. A cet effet, elle a fait appel à l’application web CO₂mpass de Tend.
Situé entre la Turbinenplatz et la Pfingstweidstrasse, le complexe de bâtiments Puls 5 reflète l’histoire architecturale récente de Zurich-Ouest. Son coeur, une halle de fonderie bâtie en 1898, témoigne encore aujourd’hui du passé industriel du quartier. Deux extensions construites en 2003 illustrent la volonté de changement. Depuis 2002, cet immeuble fait partie du portefeuille de la société de placement cotée en bourse Intershop. L’entreprise prouve à présent que même d’anciens bâtiments industriels qui sortent des normes habituelles peuvent être revalorisés sur le plan énergétique selon les critères les plus récents. Pour Intershop, il s’agit d’un thème important. En matière de durabilité, la société immobilière a en effet placé la barre très haut: elle prévoit de réduire au moins de moitié ses émissions de CO₂ d’ici 2032 pour atteindre ensuite son objectif zéro net d’ici 2050.
Intershop dispose de quarante-cinq biens immobiliers et sites dans toute la Suisse. Ses activités d’investissement se concentrent sur les immeubles commerciaux présentant un potentiel de développement, de préférence dans les centres urbains. Nombre d’entre eux ont pris de l’âge: d’où une grande occasion à saisir pour améliorer sensiblement les indices énergétiques par des assainissements et rénovations, mais aussi en prenant un petit nombre de mesures ciblées nécessitant moins d’investissements. Intershop a donc procédé en 2021 à une analyse détaillée de son portefeuille. Résultat: une trajectoire réaliste de réduction de CO₂ assortie de mesures concrètes a été définie. Pour cela, Intershop a bénéficié du soutien d’une équipe d’experts chevronnés en énergie et durabilité du prestataire de services immobiliers Tend SA.
Une application web pour la décarbonisation
La totalité du portefeuille d’Intershop a été répliquée dans l’application CO₂mpass développée par Tend: un tableau de bord offre une vue d’ensemble de tous les indicateurs pertinents au niveau du bâtiment, du bien immobilier et du portefeuille. L’application génère en temps réel des rapports de durabilité. Elle fournit les valeurs de contrôle décisives en comparant les données réelles aux prévisions; des algorithmes qui simulent différents scénarios facilitent la planification des mesures.
Thomas Kaul, Chief Financial Officer (CFO) d’Intershop Holding SA, explique: «Nous avons pu visualiser quelle procédure produit quels effets en intégrant ces résultats dans notre stratégie pour les différents immeubles, et pour prioriser notre disposition à investir. Mais dans un même bien ou un même site, les différents bâtiments n’ont pas toujours la même ancienneté, ni la même affectation, ni les mêmes caractéristiques énergétiques. Dès lors, il était important d’analyser de manière approfondie une sélection d’objets immobiliers.» La première analyse sommaire du portefeuille a pu être affinée en recourant à CO₂mpass. Afin d’obtenir des résultats plus réalistes et plus pertinents, différents bâtiments ont donc été modélisés.
Un classement des immeubles par ordre de priorité a été établi à l’été 2022. Les installations techniques et la substance des bâtiments ont été évaluées sur place et ont permis de tirer des conclusions sur leurs potentiels d’optimisation en matière d’exploitation. Il a ainsi été possible d’en déduire les mesures d’optimisation énergétique appropriées et de faire apparaître dans CO₂mpass les économies réalisées en termes d’énergie, d’émissions de gaz à effet de serre et de coûts estimés. Sur cette base, quatre immeubles ont été sélectionnés qui, en raison de leur taille et du volume élevé de leurs émissions de CO₂, se prêtaient particulièrement bien à la mise en oeuvre. Ont été désignés pour réaliser les premières optimisations, outre le Centre Saint-Roch à Yverdon-les- Bains et deux sites de bureaux et commerces à Zurich et à Dübendorf, le complexe de bâtiments Puls 5 avec ses 26 000 mètres carrés de surface destinés aux bureaux, aux commerces, à la formation ainsi qu’à la restauration.
Le potentiel des «fruits à portée de main»
Il s’est vite avéré qu’avec des moyens assez simples, il est déjà possible d’améliorer considérablement les valeurs énergétiques du Puls 5. Lors d’une première phase, il a été décidé de ne mettre en oeuvre que des mesures qui ne nécessitent aucune intervention structurelle. Ont été notamment identifiées comme des «fruits à portée de main» la production de chaleur ou de froid ainsi que les installations de ventilation. Selon Tend, rien qu’en optimisant les courbes de chauffage et en corrigeant la diffusion thermique dans les locaux qui étaient trop chauds, il existerait un potentiel d’économies de près de 10%. D’autres mesures consistaient à adapter les horaires de fonctionnement de la ventilation, du chauffage et de la courbe de refroidissement, à accroître la température de la climatisation, à optimiser la récupération de chaleur et à réduire pendant les heures creuses le fonctionnement des installations.
En collaboration avec Tend et avec l’équipe technique du système Honeywell de gestion du bâtiment, les mesures ont pu être mises en oeuvre en quelques mois seulement. CO₂mpass prévoit des économies d’énergie de 670 MWh par an et des économies de coûts de près de 70 000 francs par an. Mais ce n’est qu’après la clôture de la période de chauffage 2023/24 que le succès de l’optimisation de l’exploitation pourra être prouvé. Thomas Kaul se montre toutefois déjà satisfait du résultat: «Avec les adaptations réalisées au Puls 5, nous pouvons contribuer à atteindre notre objectif intermédiaire: réduire de moitié nos émissions de CO₂.»
La rentabilité toujours en ligne de mire
Des investissements dans des optimisations plus poussées vont maintenant suivre progressivement dans certains immeubles sélectionnés. Les mesures les plus efficaces sont non seulement le remplacement des énergies fossiles, mais aussi l’assainissement de l’enveloppe des bâtiments, y compris le remplacement des fenêtres, l’intégration d’une installation photovoltaïque et le renouvellement des installations techniques.
Consulter le cockpit de CO₂mpass permet aussi de décider du moment opportun pour réaliser une mesure. Car cette application a un double avantage: elle est à la fois un outil d’analyse et un outil de contrôle de gestion. «CO₂mpass nous aide à vérifier si le portefeuille se trouve effectivement sur la bonne voie et à évaluer l’influence d’éventuelles mesures correctives. Nous pouvons ainsi déterminer rapidement la date de notre prochain investissement, explique Thomas Kaul.
Les considérations de rentabilité jouent un rôle clé dans la mise en oeuvre de la stratégie de durabilité. Même si les mesures requises nécessitent parfois des investissements importants, elles nous permettent non seulement de diminuer nos émissions de CO₂, mais encore de réaliser des économies de coûts d’exploitation considérables.