Petit mais efficace. Un historique de la construction de ­logements coopératifs en Suisse

Créées en tant qu’organisations d’entraide, les coopératives d’habitation revendiquent depuis plus d’un siècle la volonté de soustraire durablement des logements à la spéculation et de promouvoir l’esprit communautaire¹. En Suisse, les coopératives d’habitation d’utilité publique représentent aujourd’hui les principaux acteurs du secteur résidentiel à but non lucratif – avant même les collectivités communales. Les coopé­rateurs sont des copropriétaires. On parle souvent de la « troisième voie dans la construction de logements », qui se situe entre les propriétaires occupants et les locataires, et qui est censée combiner les avantages des deux. Les membres acquièrent des parts qui leur garantissent des droits de ­codécision et les protègent contre les résiliations. Les coopératives d’habitation s’engagent en général à respecter le principe du loyer basé sur les coûts, ce qui donne lieu en gros à des loyers inférieurs d’environ 15 à 25% à la moyenne². Par ailleurs, elles ont toujours eu, et ont encore aujourd’hui, l’ambition d’offrir plus qu’un simple toit. « Il ne s’agit pas seulement de construire de manière coopérative, mais aussi d’entretenir et de promouvoir l’habitat et les relations entre les personnes dans un esprit coopératif », déclarait le coopérateur bâlois Walter Ruf en 1930³. Cette vision fut également défendue quatre décennies plus tard par le coopérateur Ferdinand Kugler. Ce dernier expliquait que si la création des coopératives était le plus souvent motivée par la volonté de créer des logements bon marché, elle poursuivait également des objectifs idéologiques, « à savoir donner vie à l’idée de collaboration coopérative tout en soustrayant définitivement à la spéculation les appartements et les maisons construits⁴ ». Pendant longtemps, cela signifiait également éduquer les membres de la coopérative à l’hygiène, à une vie de famille morale et à la citoyenneté. Les temps changent et les coopératives ont désormais abandonné cette notion de moralité empreinte de paternalisme. Néanmoins, le service rendu à la société reste une préoccupation centrale. L’encouragement de la cohabitation communautaire et l’exemplification de solutions urbanistiques, écologiques et sociales innovantes dans les nouveaux lotissements modèles traduisent aujourd’hui encore l’état d’esprit de la coopérative.

En 1969, le conseiller communal zurichois (PS) Adolf Maurer ­parlait des coopératives de construction d’utilité publique comme d’un « élément foncièrement suisse » pour décrire leur orien­tation⁵. Au fond, elles représentent une solution mixte publique-privée, typiquement suisse, au problème des logements. Les coopératives s’engagent à mettre durablement à disposition des logements à prix modérés, mais elles agissent de manière indépendante du secteur public en tant qu’organisations privées d’entraide, même si elles sont souvent tributaires des aides publiques pour les projets de construction.

La présence du mouvement coopératif dans les débats publics et politiques de ces dernières années ne doit pas nous faire oublier que le secteur d’utilité publique joue globalement un rôle marginal en Suisse. La Suisse est un pays de locataires. La majorité des personnes louent leur logement et le font le plus souvent à des bailleurs à la recherche de rendement. Si l’on fait abstraction d’exceptions comme le bastion de Zurich, où les coopératives possèdent environ un cinquième du parc ­immobilier résidentiel et dominent des quartiers entiers, l’influence des coopératives est restée limitée. A l’échelle de la Suisse, 4 à 5% du parc immobilier est détenu par de telles organisations d’entraide d’utilité publique. Ces cinquante dernières années, on constate même une diminution de cette part.

Les premières coopératives d’habitation d’utilité publique sont apparues à la fin du XIXe siècle, dans le sillage de l’industrialisation et de l’urbanisation. Les bouleversements économiques et sociaux, partis d’Angleterre, se sont accompagnés d’une croissance rapide des villes. Au cours de leurs phases d’expansion spectaculaires, souvent motivées par la spécu­lation, celles-ci ont vu éclater les limites de leurs murailles médiévales et se sont rapidement étendues aux campagnes environnantes. La construction de logements relevait alors du ­secteur privé. Alors que le développement des quartiers et des banlieues aisés, des boulevards mondains et des districts ­administratifs se déroulait de manière relativement ordonnée, des conditions de construction et d’hygiène précaires, ainsi que des logements densément occupés, étaient monnaie courante dans les quartiers populaires. La question des logements devint un problème central de la question sociale, débattu dans le cadre des mouvements réformateurs. Les inégalités sociales flagrantes des villes libérales du XIXe siècle suscitaient un malaise dans de larges cercles – de la gauche jusqu’à la droite. Certes, dans les villes relativement petites de Suisse, la situation n’a jamais atteint le niveau catastrophique de certaines métropoles d’autres pays industrialisés. Mais en Suisse aussi, les immeubles locatifs exigus, les entreprises artisanales et industrielles à proximité des habitations et les rues crasseuses témoignaient de la misère de larges couches de la popu­lation. Les quartiers ouvriers étaient considérés par les élites et les milieux réformateurs comme des foyers d’épidémies et suscitaient des craintes de troubles sociaux⁶.

C’est dans ce contexte que les communes intervinrent de plus en plus dans le développement. Elles réglementèrent l’urbanisme en édictant des règlements de construction, mirent en place de nouvelles infrastructures, construisirent des bâtiments représentatifs et aménagèrent des routes, des conduites d’eau et de gaz ainsi que des canalisations pour améliorer les conditions d’hygiène. Vers la fin du siècle, des villes comme Berne, Genève ou Zurich se mirent en outre à construire des logements communaux afin de lutter contre la pénurie.

Ces tentatives communales, certes modestes, avaient été précédées dès le milieu du XIXe siècle par la construction de lotissements modèles par des acteurs de la grande bourgeoisie et des organisations d’entraide. Des cercles philanthropiques de la bourgeoisie et des entreprises des nouvelles grandes industries construisirent les premiers logements ouvriers sains et à prix modérés, et des ouvriers se regroupèrent au sein ­d’organisations d’entraide pour former des sociétés anonymes et des sociétés de construction afin d’unir leurs forces pour construire eux-mêmes des logements. Les premières véritables coopératives d’habitation d’utilité publique ont vu le jour à la fin du siècle. Les cheminots ont joué un rôle de pionniers en construisant des immeubles d’habitation coopératifs avec l’aide de la caisse de pension des Chemins de fer fédéraux (CFF).

Mais dans l’ensemble, les efforts visant à améliorer les conditions de logement ne représentaient guère plus que la fameuse goutte d’eau dans la mer. Le nombre de logements d’utilité publique et d’organismes publics restait modeste. De plus, c’étaient surtout des familles d’ouvriers qualifiés et d’employés qui emménageaient dans les appartements modèles à prix modérés, tandis que les couches sociales qui vivaient dans des conditions particulièrement précaires et exiguës n’y avaient que rarement accès⁷. Durant cette période, les coopératives d’habitation devinrent timidement des acteurs remarqués du secteur résidentiel non axé sur le profit, mais la première période faste de la construction de logements coopératifs ne date que des années suivant la Première Guerre mondiale.

La catastrophe de la Première Guerre mondiale a marqué le véritable point de départ d’une politique du logement centralisée dans de nombreux pays industrialisés. La Suisse ne faisait pas exception, car de larges couches de la population étaient ­touchées par la pauvreté et une grave crise du logement se dessinait. Le pasteur, réformateur social et conseiller communal social-démocrate zurichois Paul Pflüger décrivait ainsi la situation en 1920 : « La pénurie de logements provoque une suroccupation des appartements, un entassement des gens (…). Des ­personnes sans abri se glissent dans toutes les fissures et tous les trous. (…) Le dépérissement de la jeunesse, la prostitution et l’alcoolisme sont étroitement liés à la pénurie de logements. » « L’avenir dépend de la résolution de la question du logement », estimait Paul Pflüger. « La pénurie de logements constitue une source permanente de troubles sociaux.⁸ »

La forte inflation due à la guerre, la misère matérielle et les tensions sociales qui ont implosé en 1918 lors de la grève nationale, ainsi que l’effondrement de l’activité des constructions neuves, ont incité le Conseil fédéral, pendant les années de guerre et d’après-guerre, à intervenir pour la première fois à grande échelle dans la politique du logement et à se pencher sur un domaine qui était jusqu’alors considéré comme ­relevant du secteur privé et des communes. Dès 1917, la Confédération a renforcé la protection contre la résiliation des baux, régulé les prix des loyers et encouragé la construction de ­logements neufs à partir de 1919. Jusqu’au milieu des années 1920, elle a soutenu la construction de quelque 18 000 logements, un chiffre supérieur à la production annuelle moyenne. Ces mesures de soutien ont favorisé le premier boom des coopératives, qui a ensuite été porté par les aides communales après l’arrêt des subventions fédérales. Si les municipalités construisaient parfois aussi des logements communaux en régie propre, elles soutenaient plus particulièrement les coopératives d’habitation d’utilité publique, qui devinrent des partenaires importants en matière d’urbanisme. En Suisse alémanique, on assista à une vague de créations et, en 1919, l’association faîtière des coopératives, l’Association suisse pour l’encouragement à la construction de logements d’utilité publique (« Schweizerischer Verband zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ») se constitua sous la présidence d’Emil Klöti, influent politicien du logement et chef de l’urbanisme social-­démocrate de la ville de Zurich. Outre des réformateurs et des architectes brillants comme Hans Bernoulli ou Camille Martin, le comité directeur comprenait des représentants sociaux-démocrates et bourgeois renommés de l’exécutif et de l’administration, ainsi que des représentants de la bourgeoisie (philanthropique) et de la grande industrie. Contrairement à la construction de logements communaux, qui était surtout approuvée par les milieux de gauche, les coopératives d’habitation suscitaient la sympathie jusque dans les milieux bourgeois. L’encouragement d’organisations d’entraide coopératives d’utilité publique, mais privées, était plus facilement conciliable avec les principes de l’ordre économique libéral que la construction de logements appartenant au secteur public⁹.

La ville-canton de Bâle et surtout la ville rouge de Zurich constituaient les poumons de la construction de logements coopératifs. Les lotissements de ces années-là étaient marqués par les idéaux de la cité-jardin. La pionnière des coopératives zurichoises Dora Staudinger estimait en 1918 qu’il fallait ­privilégier « à tous points de vue, qu’il s’agisse de santé, d’esthétique, de culture, de social et surtout d’‹économie d’avenir›, les cités-jardins uniformes en dehors des grandes villes ». C’est ici que « la maison individuelle, le jardin, l’habitat coopératif » pourraient être réalisés au mieux¹⁰.

Toutefois, les lotissements décentralisés ne répondaient souvent pas au besoin de se loger à proximité du lieu de travail, et l’idéal de la maison individuelle avec jardin potager pour subvenir à ses besoins n’était que rarement réalisable sur les surfaces limitées des centres urbains. En effet, les lotissements de ces années-là étaient généralement construits dans les villes sous la forme d’ensembles uniformes de plusieurs étages, ainsi que de lotissements verdoyants disposés en rangées ouvertes à la périphérie des villes. Dans ces « colonies », on répondait aux exigences de « lumière, d’air et de soleil » en intégrant des espaces ouverts et de rencontre. Les logements étaient aménagés de manière simple, mais fonctionnelle.

La coopérative d’habitation de Freidorf, construite entre 1919 et 1921 près de Muttenz par l’Union suisse des sociétés de consommation (l’actuelle Coop) d’après les plans de l’architecte réformateur Hannes Meyer, était considérée comme exemplaire et suscitait un vif intérêt bien au-delà des frontières nationales. Le projet représentait l’antithèse des « casernes locatives » urbaines décriées et densément peuplées, construites en îlots. Dans le lotissement de Freidorf, l’utopie de la voie ­coopérative entre capitalisme et socialisme a été expérimentée à titre de modèle. Cette cité-jardin idéale, composée de 150 maisons individuelles (mitoyennes) et de jardins potagers, était également pourvue de locaux communautaires et de son propre magasin. L’esprit communautaire était mis en avant et la vie sociale des habitants était largement organisée.

Alors que les interventions fédérales en temps de crise ont été supprimées au milieu des années 1920, plusieurs villes ont continué à encourager de nouveaux lotissements pendant le boom de la construction qui a débuté à cette époque et ont ­favorisé l’essor de l’habitat coopératif. Mais au début des années 1930, en pleine Grande Dépression qui a ébranlé l’économie mondiale à partir de 1929, la construction de logements neufs s’est brutalement effondrée. Cette fois, compte tenu du nombre élevé de logements vacants et de sa politique restrictive et timide en matière de mesures de création d’emplois, la Confédération refusa de prendre des mesures de soutien en faveur de la construction de logements. Cela ne changea qu’après le début de la Seconde Guerre mondiale.

En Suisse comme dans de nombreux pays européens, le déclenchement de la guerre agit comme un catalyseur donnant une nouvelle impulsion aux interventions de l’Etat central sur le marché du logement. S’ensuivit en Suisse une courte période clé de la politique du logement, de 1939 à 1950, durant laquelle la ­Confédération intervint dans le développement urbain sous le régime des pleins pouvoirs, dans des proportions jamais vues ni avant ni après.

Au cours des premières années de la guerre, la construction de logements neufs s’est effondrée en raison des perspectives de rendement peu encourageantes, de la raréfaction et du renchérissement de la main-d’œuvre et des matériaux de construction, et une crise du logement précaire a éclaté. La Confédération a réagi en soumettant à nouveau le marché du logement à une réglementation exhaustive. Elle a renforcé la protection des locataires et le contrôle des prix, rationné les rares matériaux de construction et lancé en 1942, à contrecœur et en grinçant des dents, une grande action d’encouragement à la construction de logements, qui s’est poursuivie jusqu’en 1949, afin de lutter contre la pénurie de logements et de créer des emplois. Au moment le plus fort, la Confédération, les cantons et les communes ­soutenaient plus des deux tiers des nouvelles constructions et accordaient des subventions à fonds perdu allant jusqu’à 45% des frais de construction. Ces subventions pouvaient être demandées non seulement par des organismes d’utilité publique, mais aussi (sous conditions) par des entités à but lucratif, qui ont construit un peu plus de la moitié des logements subventionnés.

En Suisse alémanique, les actions de construction de logements ont marqué le début du deuxième boom de la construction de logements coopératifs. Dans de nombreuses villes, les coopératives se sont imposées comme des acteurs importants sur le marché du logement, même s’il faut relativiser les choses puisque leur part n’a guère dépassé un dixième du parc immobilier total. Ici encore, Zurich a constitué l’une des rares exceptions. En revanche, en Suisse romande et au Tessin, les coopératives n’ont pas réussi à s’imposer comme des acteurs importants.

L’idéal des coopératives, à savoir la maison individuelle avec jardin potager, ne pouvait pas être « intégralement réalisé » sur les terrains onéreux des espaces urbains en expansion, raison pour laquelle il fallait « dans bien des cas (…) se contenter de compromis », comme le constatait en 1944 Emil Klöti, déjà cité auparavant¹¹. Les lotissements verdoyants, construits dans un style ouvert, devinrent la référence sur laquelle s’orientèrent les coopératives et leurs architectes pendant la guerre et l’après-guerre. Des maisons mitoyennes de deux étages et des immeubles d’habitation de trois ou quatre étages, aux finitions sobres mais propres, avec des toits à deux pans, du crépi et des rebords de fenêtres fleuris, caractérisaient les lotissements à cette époque.

Le lotissement Im Herrlig de l’Allgemeine Baugenossenschaft Zürich ABZ, construit entre 1946 et 1948 à Altstetten, en est un exemple éloquent. La plus grande coopérative de Zurich y a construit 217 logements près de la gare, dans un style linéaire aéré – un projet de grande envergure pour la Suisse. Le bureau d’architectes Aeschlimann & Baumgartner a conçu des logements équipés de manière simple, mais confortable, dans des immeubles collectifs de trois étages, ainsi que des maisons mitoyennes de deux étages, afin de garantir des conditions d’ensoleillement optimales. Il a en outre veillé à la création de vastes espaces verts. Le lotissement disposait également d’une épicerie, d’une boucherie et d’un grand local collectif afin d’encourager activement l’esprit communautaire. La ville a honoré cette cité modèle en lui décernant une distinction. Le fait que la colonie ait été considérée comme un succès par le Conseil communal n’a rien d’étonnant, puisqu’il avait été impliqué très tôt dans la planification et avait soutenu la construction. La ville a cédé à l’ABZ un terrain à bâtir bon marché, lui a accordé des hypothèques et des subventions, mais en contrepartie, elle s’est réservé des droits de codécision. Cette collaboration entre le public et le privé était typique des campagnes de construction de logements subventionnés entre 1942 et 1949. A Zurich, les coopératives de construction de logements sont devenues de véritables organes exécutifs du Service des constructions et de son responsable, l’architecte de la ville Albert Heinrich ­Steiner, afin de mener à bien la transformation rapide de la ville.

Le deuxième boom de la construction de logements coopératifs prit fin brutalement après 1950. Avec la fin de la guerre, des critiques se sont élevées contre les interventions sur le marché du logement et l’encouragement de la construction de logements par la Confédération s’est heurté à une résistance croissante de la part du secteur privé du logement et de l’Administration fédérale elle-même. En 1949, le Schweizerische Grund- und Haus­eigentümerverband a lancé un référendum contre la poursuite temporaire de l’action d’encouragement. Bien que le projet ait été adopté sans problème par les deux chambres du Parlement fédéral et qu’il ait été soutenu par tous les partis du Conseil fédéral, à l’exception du PRD, les électeurs rejetèrent en ­janvier 1950, par 54% des voix, la poursuite de l’aide fédérale à la construction de logements. Ce résultat eut des conséquences majeures. Alors que la plupart des pays occidentaux encourageaient fortement la construction de logements sociaux ou l’accès à la propriété après la guerre, la Confédération s’est à nouveau fortement désengagée de l’aide au logement dès 1950.

Sans les subventions fédérales, les cantons et les communes ne pouvaient plus, ou ne souhaitaient plus, soutenir financiè­rement les projets de construction dans la même mesure. Le boom inédit de la construction de logements pendant la haute conjoncture, qui s’est poursuivi jusqu’à la crise des prix du pétrole au milieu des années 1970, était porté par des acteurs du secteur privé et était axé sur le marché locatif orienté vers le rendement. Les coopératives y participaient certes également, mais leur part dans l’activité de construction restait modeste. Elles avaient de plus en plus de difficulté à mener à bien des projets de construction.

Face à la politique frileuse menée par le secteur public, des promoteurs privés ont marqué le boom de la construction de ­logements en tant que « planificateurs officieux¹² », comme l’a formulé la chercheuse en aménagement du territoire Martina Koll-Schretzenmayr. Au cours des trois décennies de haute conjoncture qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale, le nombre de logements a doublé et le paysage suisse s’est littéralement métamorphosé. Les agglomérations se sont étendues vers les régions périurbaines, d’innombrables nouveaux lotissements ont été construits le long des lignes de transport dans les zones de desserte des centres, et les villages autrefois paysans se sont transformés en cités-dortoirs pour les pendulaires travaillant dans les centres. Le modernisme a investi l’architecture, les immeubles et les grands ensembles construits en partie de manière préfabriquée dans les agglomérations sont devenus des symboles de l’après-guerre¹³.

Même si en Suisse, la construction de vastes ensembles n’a jamais pris les mêmes proportions que dans d’autres pays européens, elle a fortement gagné en importance dans le discours et dans la pratique. Certains architectes progressistes cherchaient à faire écho au modernisme international et envisageaient de nouvelles échelles et hauteurs, et dans le cadre d’une recherche désespérée de solutions pragmatiques, les grands ensembles ont fait leur entrée dans les débats et la construction concrète de logements à prix modérés. Des architectes ont ­expérimenté la construction industrialisée de logements, d’abord en Suisse romande, puis en Suisse alémanique, pour le compte de maîtres d’ouvrage publics et privés.

Les coopératives d’habitation abandonnaient elles aussi de plus en plus les ensembles accueillants avec leurs immeubles linéaires de deux à quatre étages. En lieu et place, des ensembles modernes ont vu le jour à la périphérie des centres urbains. En y combinant des blocs d’habitation de quatre à douze étages, des barres et des tours, ainsi que des immeubles en terrasse plus bas et des maisons mitoyennes, les planificateurs ont brisé la monotonie déplorée des anciens lotissements modèles et ont créé de vastes espaces extérieurs. A côté de petits lotissements coopératifs, les grands ensembles connus sont le Tscharnergut (1958–1965) à Berne-Bümpliz ou la Cité du Lignon (1962–1971) à Vernier près de Genève. La cité Obermatten, construite entre 1958 et 1963 par la coopérative de construction Rotach (bourgeoise) et la coopérative Arbeiter-Siedlungs-Genossenschaft ASIG (social-démocrate) dans la commune zurichoise de Rümlang, à proximité immédiate de l’aéroport de Kloten, constitue un exemple précoce de tels ensembles. Ce projet s’est avéré tout sauf simple. En effet, la société Rotach, responsable du projet, a passé des années à trouver un terrain approprié et abordable sur le marché foncier zurichois saturé, et sans les subventions fédérales élevées des années 1940, le financement s’était avéré difficile. C’est grâce à des crédits sur le marché régulier des capitaux et à des aides du canton et de la commune de Zurich que les coopératives ont finalement réussi à réunir les moyens financiers nécessaires. Elles ont construit une cité-­jardin moderne de 292 appartements selon les plans du bureau d’architectes Walter Gachnang & Sohn. Au lieu des rangées de bâtiments bien alignées de la cité Im Herrlig des années 1940, un ensemble à la composition variée a été créé avec des maisons à atrium d’un étage, des blocs d’habitation linéaires de trois à cinq étages, ainsi que deux tours carrées de huit étages. Les bâtiments modernes et minimalistes à toit plat ont été disposés en quinconce pour laisser la place à une grande aire de jeu au centre. Les appartements traversants offraient un confort moderne pour répondre aux exigences croissantes. Le terrain à bâtir bon marché, la standardisation et les aides publiques ont permis de proposer des loyers nettement inférieurs aux loyers moyens de biens comparables dans la ville de Zurich.

Ces grands ensembles construits dans la verdure se sont retrouvés dans le sillage d’une large critique du développement frénétique de la haute conjoncture dans les années 1960. Malgré l’activité record de construction, le problème des logements n’a pas pu être résolu et la question du logement est devenue, selon l’expression du conseiller fédéral Ernst Brugger (PRD) en 1970, « l’enjeu politique numéro un »¹⁴, qui a mis en évidence la face cachée de la haute conjoncture. La pénurie de logements persistante et la hausse des loyers, la spéculation foncière, l’éviction de la population établie de longue date dans le sillage des nouvelles constructions dans les centres-villes et l’urbanisation galopante au détriment des espaces naturels et culturels ont suscité de profondes craintes et résistances de la gauche jusqu’à la droite.

Les entreprises de construction, accusées de spéculer et de s’enrichir au détriment de l’intérêt général, étaient souvent prises pour boucs émissaires. Les critiques à l’encontre de la construction capitaliste de logements ont culminé à l’été 1972 avec le lotissement Sunnebüel de l’entrepreneur général et ­précurseur de la préfabrication industrielle Ernst Göhner, qui a fait sortir de terre de nombreux grands ensembles sur ­d’anciennes terres agricoles dans la région de Zurich¹⁵. Aujourd’hui, l’image de Göhner comme ennemi peut surprendre. Les lotissements Göhner ont depuis lors été réhabilités et les loyers étaient avantageux par rapport aux standards de l’époque. Toutefois, vers 1970, la construction préfabriquée en série, la taille des entreprises générales et la manière souvent brutale de procéder se prêtaient parfaitement comme symboles de la croissance impétueuse avec toutes ses conséquences négatives.

Le miracle économique qui a duré trois décennies a pris fin avec la crise du prix du pétrole au milieu des années 1970. La crise économique a également mis un terme au boom sans précédent de la construction de logements. En raison de la crise et aussi de l’exportation du chômage dans le cadre de la politique controversée de la Confédération à l’égard des étrangers, de nombreux logements se sont soudainement retrouvés vacants. Voyant la demande s’effondrer et les conditions sur le marché des capitaux se détériorer, les coopératives et les promoteurs privés avaient nettement moins envie de construire. La loi encourageant la construction et l’accession à la propriété de logements (LCAP), adoptée en 1974, n’a guère permis d’inverser la tendance. La LCAP était une loi de la haute conjoncture. Les aides étaient conçues pour les grands ensembles situés dans les agglomérations vertes et reposaient sur l’hypothèse d’une croissance éco­nomique continue. Le boom de la construction de grands ensembles et la croyance en une croissance économique illimitée se sont craquelés.

La critique de la ville moderne survécut à la crise des années 1970. « Critique de la ville plutôt qu’euphorie de l’avenir, préservation et espaces ouverts plutôt que modernisation et transformation radicale », tel était le credo de larges cercles allant de la protection du patrimoine à la gauche alternative, en passant par les architectes. Même si, comme le démontraient régulièrement des enquêtes, les habitants eux-mêmes aimaient bien habiter dans les cités, l’image des grands ensembles et des tours d’habitation basculait nettement vers le négatif, tandis que les anciens bâtiments datant du XIXe et du début du XXe siècle étaient fortement valorisés dans les discours et érigés en contre-thèse des constructions neuves en série prétendument sans âme¹⁶.

Les coopératives ont peiné à s’adapter aux contextes changeants. Elles ont été confrontées non seulement à la crise, mais aussi à l’augmentation du nombre des ménages individuels et des jeunes couples. Encore souvent enfermées dans les idéaux traditionnels de la famille nucléaire (avec l’homme à la tête de la famille et de nationalité suisse), elles ont eu du mal à se libérer des conceptions héritées du passé. Le plus souvent, elles se sont contentées de préserver et de gérer leur parc existant. Les coopératives nouvellement créées par des cercles de jeunes diplômés de la classe moyenne avaient tendance à construire des ensembles plus petits, permettant de mieux concrétiser la vie de voisinage. Le lotissement Zelgliacker, construit en 1981 par la société Gemeinnützige Mietwohn AG Gemiwo à Windisch, a été un exemple très remarqué.

Dans les années 1980 et 1990, une nouvelle génération de ­coopérateurs a émergé avec une nouvelle identité et de nouvelles exigences. La construction de logements d’utilité publique a ensuite connu un essor croissant et un renouveau notable au cours du nouveau millénaire. Les coopératives d’utilité publique ont à nouveau construit à grande échelle, et la nouvelle géné­ration a expérimenté des formes d’habitat alternatives, adopté des objectifs urbanistiques, sociaux et écologiques, et testé de nouvelles formes de codécision.

Ce retour en force des coopératives a coïncidé avec une période de redécouverte des qualités urbaines. Après une phase de suburbanisation et d’exode des centres urbains, les villes ont retrouvé leur attrait et la population y a augmenté. Sous l’effet des tensions sur les marchés locatifs urbains et de la gentrification, les coopératives ont été aidées par deux évolutions. D’une part, la désindustrialisation a modifié les structures des villes et les surfaces ainsi libérées ont offert de nouvelles possibilités urbanistiques. D’autre part, en ­réaction à la suppression d’une grande partie des aides fédérales directes au début des années 2000, les aides publiques ont repris dans plusieurs villes, notamment celles où la gauche était majoritaire, dans le sillage d’un climat politique tendu. Depuis les années 2010, de nombreuses initiatives locales ont été déposées, donnant ainsi un coup de pouce à la construction de logements coopératifs¹⁷.

La très remarquée coopérative Kalkbreite, fondée en 2007, qui a réalisé jusqu’en 2014 à Zurich un lotissement à usage mixte à l’intersection des arrondissements 3 et 4 de la ville, constitue un exemple récent de la nouvelle génération de coopératives. Le lotissement surplombe un dépôt de trams, sur le toit duquel a été aménagée une vaste cour intérieure végétalisée. Tout autour sont regroupés, dans un ensemble à plusieurs étages, des logements, des locaux commerciaux et des structures culturelles. Le projet Kalkbreite témoigne de la volonté non seulement de mettre à disposition des logements à prix modérés, mais aussi d’encourager de nouvelles formes de cohabitation, une mixité et des interactions sociales, ainsi que d’expérimenter des solutions urbanistiques et écologiques durables.

Certaines entreprises innovantes du secteur privé ont elles aussi récemment fait progresser la construction de logements coopératifs en tant que secteur d’activité, comme le montre l’exemple du lotissement Huebergass de la coopérative de développement « Wir sind Stadtgarten » à Berne, développé par ­Halter SA et livré en 2021. Les 103 appartements, destinés pour la plupart à des familles, sont attribués selon le principe du loyer basé sur les coûts, les espaces communs et extérieurs sont conçus pour favoriser l’interaction sociale et les habitants bénéficient de possibilités de codécision participative.

Les avancées politiques et les projets de construction montrent que la construction de logements coopératifs a récemment repris de l’élan. Il est vrai que les coopératives doivent toujours lutter contre une certaine résistance, et que l’ini­tiative populaire « Davantage de logements abordables », selon laquelle la part de logements d’utilité publique dans les ­nouvelles constructions aurait dû être portée à plus de 10%, a été rejetée par les électeurs en février 2020. Mais il faut bien reconnaître que la troisième voie de la construction de logements gagne à nouveau du terrain en tant que forme de construction de logements à prix modérés parfaitement adaptée au système suisse. Des coopératives innovantes testent des solutions urbanistiques et ouvrent la voie à une offre de logements durable et abordable. Elles apportent « une valeur ajoutée dont profitent non seulement les habitants, mais la société dans son ensemble », comme l’a exprimé le conseiller fédéral Guy Parmelin (UDC) à l’occasion du centenaire de l’Association faîtière des coopératives d’habitation suisses en 2019¹⁸.

1. Cf. Müller, Florian : Mieter:innenland Schweiz. Siedlungsprojekte, politische Regulierung und private Interessen im schweizerischen Wohnungsbau, 1870–1974, thèse de doctorat à l’Université de Zurich, Zurich 2022.
2. Cf. Sotomo GmbH : Le point sur le logement d’utilité publique. Une comparaison avec le locatif et la propriété, Office fédéral du logement, Granges 2017.
3. Ruf, Walter : Das gemeinnützige Baugenossenschaftswesen der Schweiz, Zurich 1930, p. 113.
4. Schweizerischer Verband für Wohnungswesen (éd.): Mensch und Wohnen. Schweizerischer Verband für Wohnungswesen, 1919–1969, Zurich 1969, p. 70.
5. Ibid., p. 13.
6. Cf. Bärtschi, Hans-Peter : Industrialisierung, Eisenbahnschlachten und Städtebau. Die Entwicklung des Zürcher Industrie- und Arbeiterstadtteils Aussersihl. Ein vergleichender Beitrag zur Archi­tektur- und Technikgeschichte, Bâle 1983 ; Kurz, Daniel : Die Disziplinierung der Stadt. Moderner Städtebau in Zürich 1900 bis 1940, Zurich 2008 ; Walter, François : La Suisse urbaine, 1750–1950, Genève 1994.
7. Cf. Ruf 1930 ; Wenger, Rudolf : Wohnungsnot und kommunaler Wohnungsbau in der deutschen Schweiz unter besonderer Berücksichtigung der Kriegs- und Nachkriegszeit, (sans lieu de parution) 1931.
8. Pflüger, Paul : Die Bekämpfung der Wohnungsnot. Gutachten an den zürcherischen Regierungsrat, Zurich 1920, pp. 4 et 20.
9. Cf. Kurz, Daniel : Den Arbeiter zum Bürger machen. Gemeinnütziger Wohnungsbau in der Schweiz 1918–1949, in : Schulz, Günther (éd.): Wohnungspolitik im Sozialstaat. Deutsche und europäische Lösungen, 1918–1960, Düsseldorf 1993, pp. 285–304 ; Schelbert, Marcel : Gemeinnütziger Wohnungsbau im Span­nungsfeld zwischen Staat und Privatwirtschaft. Die Vorstände der Wohnbaugenossenschaften Schweiz und ihrer Regionalverbände 1920, 1950, 1980, travail de master à l’Université de Zurich, Zurich 2021 ; Zitelmann, Reto : « Nackte, feuchte Mauerwände » und das Dach « stellenweise undicht ». Wohnverhältnisse der Arbeiterschaft, Wohnungsnot und Wohnpolitik, in : Rossfeld, Roman ; Koller, Christian ; Studer, Brigitte (éd.): Der Landestreik. Die Schweiz im November 1918, Baden 2018, pp. 61–78.
10. Staudinger, Dora : Unser Kampf gegen die Wohnungsnot, in : ABZ (éd.): Unser Kampf gegen die Wohnungs­not, Zurich [1919], pp. 3–14, ici p. 12.
11. Klöti, Emil, La politique des logements au service de la protection de la famille, in : Conseil fédéral suisse : Rapport du Conseil fédéral à l’Assemblée fédérale sur la demande d’initiative pour la famille (du 10 octobre 1944), in : Feuille fédérale 1944 I 825, pp. 1070–1092, ici p. 1076.
12. Koll-Schretzenmayr, Martina : Gelungen – misslungen ? Die Geschichte der Raumplanung Schweiz, Zurich 2008, p. 43.
13. Cf. Allenspach, Christoph : L’architecture en Suisse. Bâtir aux XIXe et XXe siècles, Pro Helvetia, 1999 ; Eisinger, Angelus : Städte bauen. Städtebau und Stadtentwicklung in der Schweiz, 1940–1970, Zurich 2004.
14. Cf. Archives fédérales AFS, 7295B#2016/90#1183* Procès-verbaux (1958–1975), Commission fédérale pour la construction de logements. Procès-verbal de la 31e séance plénière des 26 et 27 novembre 1970, p. 5.
15. Cf. Furter, Fabian ; Schoeck-Ritschard, Patrick : Göhner Wohnen. Wachstumseuphorie und Plattenbau, Baden 2013.
16. Cf. Althaus, Eveline : Sozialraum Hochhaus, Bielefeld 2018, pp. 111–116 ; Schnell, Dieter (éd.): Die Architekturkrise der 1970er-Jahre, Baden 2013 ; Zberg, Nadine : Von der Gartenstadt in den Stadt­­dschungel. Stadtkritik am Anfang und am Ende der städtebaulichen Moderne, in : Lebensreform um 1900 und Alternativmilieu um 1980. Kontinuitäten und Brüche in Milieus der gesellschaftlichen Selbstreflexion im frühen und späten 20. Jahrhundert, Göttingen 2019, pp. 87–104.
17. Cf. Balmer, Ivo ; Gerber, Jean-David : Why are housing cooperatives successful ? Insights from Swiss affordable housing policy, in : Housing Studies 33 (2), 2017 ; Cuennet, Stéphane ; Favarger, ­Philippe ; Thalmann, Philippe : La politique du logement, Lausanne 2002 ; Koch, Philippe : The role of housing cooperatives in Switzerland ; Working Paper ZHAW, Winterthour 2021.
18. Habitation : revue trimestrielle de la section romande de l’Association suisse pour l’habitat, juin 2019, p. 24.