Ici, tout le monde gagne

Quiconque arrive à Zurich par l’ouest ne peut guère manquer la Swiss Life Arena. Située entre la sortie d’autoroute et la gare d’Altstetten, elle affiche fièrement son statut d’arène sportive et événementielle la plus moderne de Suisse. Le bâtiment, conçu par le cabinet Caruso St John Architects, est recouvert d’éléments en béton coulé sur place. Ils ondulent à l’est et à l’ouest avec la légèreté d’un rideau dans les espaces entre les contreforts. Leur aspect en relief et leur allure textile évoquent une tente de cirque qui invite au spectacle à la périphérie de la ville.

Lorsque les premiers palets voleront sur la glace de la nouvelle demeure des ZSC Lions cet automne et que l’équipe, encouragée par les cris de ses fidèles supporters, atteindra des sommets, l’exploitation du stade tournera à merveille. La salle de 170 mètres sur 110 pourra accueillir 12 000 fans de sport. Une salle d’entraînement offrant environ 200 places assises, des salles pour des utilisations supplémentaires pouvant accueillir de 12 à 1200 personnes, un restaurant du club et un parking au sous-sol viennent compléter les installations.

Des arcades entourent les vastes zones d’accès au stade, qui porte le nom de son sponsor principal. A leur extrémité sud, où arriveront la plupart des supporters, elles s’ouvrent sur des escaliers monumentaux qui mènent à une vaste terrasse. C’est depuis cet endroit que les spectateurs pénètrent dans le stade. A l’intérieur se trouve l’arène qui, avec ses tribunes en pente raide, créera à l’avenir une ambiance de « chaudron de sorcière ». La passion du hockey sur glace est également perceptible dans les locaux destinés à la location à des tiers. Par exemple, la salle de conférence Sulo, avec vue sur le terrain, est un hommage au gardien de but légendaire Ari Sulander.

L’infrastructure multifonctionnelle de la Swiss Life Arena ne sert donc pas seulement aux matchs de hockey sur glace, mais aussi à des manifestations culturelles, des événements et des rendez-vous d’affaires. Cela ouvre des perspectives économiques prometteuses à l’exploitant, ZSC Lions AG. Si la commercialisation et l’exploitation d’événements tiers incombaient à la société Hallenstadion AG dans le domicile précédent, le ZSC est désormais devenu lui-même l’exploitant du bâtiment et s’est vu confronté au défi de gérer un vaste bien immobilier en plus d’un club de sport. Aussi, ZSC Lions AG a décidé de collaborer avec le prestataire de services immobiliers Tend AG pour développer et mettre en oeuvre sa stratégie d’exploitation.

Andres Stierli, partenaire chez Tend, a dirigé la préparation de l’exploitation. Il est convaincu que la numérisation continue des données pendant toutes les phases du projet constitue un outil précieux pour une planification optimale et une exploitation régulière sans heurts. « Toutefois, le transfert de la chaîne de données numériques d’un projet de cette envergure de la phase de construction à la phase d’exploitation reste un défi. En règle générale, les informations relatives à la phase de réalisation se tarissent lorsque le projet est achevé pour les entreprises exécutantes. En revanche, si les données peuvent être transférées de la phase de construction à celle de l’exploitation, il est possible de franchir la ‹vallée de la mort du savoir-faire› en jetant un pont précieux », explique Andres Stierli.

Bien que la planification et la réalisation de la Swiss Life Arena n’aient pas eu recours à la méthode BIM, des modèles 3D de grande qualité étaient disponibles. Ils ont servi de base au modèle AIM (Asset Information Modeling, développé par Tend). Le numérique du bâtiment comprend les données de l’ensemble des surfaces, volumes et matériaux, visualisées en 3D et suffisamment détaillées pour que les informations pertinentes pour l’exploitation soient visibles. Les données de haute qualité ont permis de développer un modèle d’exploitation précis et de concevoir des ensembles de prestations pratiques. « Le modèle de données nous a fourni les outils numériques nécessaires pour représenter avec simplicité les corrélations complexes et les rendre accessibles aux utilisateurs. Dans le cadre de l’exploitation régulière, c’est un soulagement non seulement pour nous, mais aussi pour les prestataires de services externes », confirme Bruno Vollmer, COO de ZSC Lions AG et responsable général de l’exploitation.

L’exploitation du stade représente une mission complexe que Bruno Vollmer souhaite voir entre de bonnes mains. « C’est pourquoi il fallait répartir au mieux le volume du mandat entre les différents acteurs compétents. Nous avons recours à une solution mixte de prestations externes et internes. Nous pouvons et voulons assurer nous-mêmes les tâches principales, proches du hockey sur glace et de la technique événementielle. En revanche, nous achèterons les prestations de base en vue d’une flexibilité et d’une rentabilité maximales », explique-t-il. Le club de hockey sur glace fournira donc le Head of Facility Management, doté de compétences élevées en matière de technique événementielle. Les travaux de nettoyage et l’entretien technique seront confiés à des prestataires externes. Une stratégie multifournisseurs a été adoptée à cet effet, afin de bénéficier d’une part du professionnalisme des grandes entreprises et d’autre part des partenariats de longue date avec des PME, qui ont à coeur de soutenir le club. Dix ensembles de prestations ont ainsi pu être répartis entre différents fournisseurs et partenaires leaders dans leur segment.

Durant la phase de soumission, les entreprises de nettoyage devaient réussir à comprendre la structure complexe du bâtiment avec ses quelque 900 pièces, comprenant l’arène sportive, la salle d’entraînement, les espaces gastronomique et VIP, les vestiaires et les zones humides, les loges, les Business Clubs et les bureaux des ZSC Lions, sans oublier la centrale technique, les locaux d’exploitation et ceux réservés au personnel de ménage. Dans le modèle AIM, chaque pièce est représentée avec sa matérialisation et sa structure quantitative. Les distances entre les locaux sont également indiquées, pour permettre de calculer les temps de trajet. Grâce aux données précises de l’appel d’offres, les prestataires externes ont pu soumettre des offres de grande qualité à des prix attrayants. Ce qui permet désormais d’exploiter la Swiss Life Arena avec une grande rentabilité.

Les informations du modèle AIM, documentées de manière centralisée, sont disponibles dans une qualité de données élevée et peuvent être réutilisées et étendues de diverses façons. Grâce à la connexion aux outils CAFM, à l’environnement système de l’exploitant du bâtiment ainsi qu’aux systèmes de gestion et de facturation, tous les partenaires de service impliqués disposent à tout moment de données en direct et de cockpits de gestion fiables qui assurent la transparence. Des processus fluides sont ainsi garantis pendant la mise en oeuvre pour une exploitation efficace.

Dès lors que le modèle AIM est intégré à l’exploitation régulière, les données augmentent en pertinence. Au fur et à mesure de l’expérience pratique, les niveaux de service peuvent être optimisés et incorporés dans le modèle. Cet enrichissement et cette mise à jour permanents permettent un fonctionnement préventif, similaire à la maintenance prédictive de l’industrie 4.0. Grâce aux données historiques et en temps réel, il est facile de répondre à la question « Que va-t-il se passer et à quel moment ? ». L’exploitant est en mesure de planifier, d’exécuter et de surveiller toutes les activités en optimisant les ressources et les coûts. La sécurité opérationnelle des installations pertinentes pour le système et les événements est nettement améliorée. De plus, il est possible de déterminer rapidement et de manière fiable les besoins en personnel de nettoyage à l’aide de valeurs tierces telles que les données météorologiques, les jours de la semaine et les événements réguliers à forte fréquentation.

Dans le domaine de l’exploitation immobilière, on vise toujours la meilleure expérience utilisateur possible à moindre coût. L’utilisation de modèles numériques contribue de manière décisive à cette proposition de valeur. Grâce à la mise en réseau intelligente des installations et des systèmes, ZSC Lions AG peut se concentrer encore davantage sur ses tâches de gestion et ses activités stratégiques de contrôle et d’intervention. Et si son équipe reste tout aussi concentrée, la finale de la prochaine saison de hockey sur glace aura peut-être lieu dans une Swiss Life Arena parfaitement organisée.