Coopératives: Un nouveau départ

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Avec deux nouvelles coopératives d’habitation en ville de Berne, c’est un nouveau chapitre qui s’ouvre pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique en Suisse. La coopérative d’habitation Huebergass, initiée par le groupe Halter, devient une coopérative de locataires. La coopérative « Wir sind Stadtgarten », quant à elle, se donne pour mission de diffuser le modèle dans toute la Suisse en tant que partenaire de développement.

Die Genossenschaftssiedlung Huebergass entsteht im Berner Quartier Hollingen und wird über grosszügige Begegnungszonen verfügen.

Au regard du niveau élevé des loyers et de la rareté de l’offre dans de nombreuses villes suisses, proposer des logements abordables est devenu une urgence. Le critère économique est d’ailleurs souvent imposé dans le cadre d’appels d’offres pour des projets de construction sur des terrains publics. La ville de Berne, où les électeurs ont adopté l’initiative « Pour des logements abordables » en 2014, ne fait pas exception. Ainsi, le Fonds pour la politique foncière et la construction de logements de la ville avait fait de l’économicité l’un des éléments déterminants du concours combiné pour le lotissement qu’il souhaitait réaliser et pour le parc de quartier attenant.

L’objectif du concours était de confier à un consortium de maîtres d’ouvrage à but non lucratif la planification, le financement, la réalisation et l’exploitation du lotissement à la Mutachstrasse. Lors de l’évaluation des projets, le jury a accordé une importance particulière à la création de logements à faible coût et avec un rendement atteignant le seuil de rentabilité, à une construction durable et au rattachement des bâtiments au parc de Holligen-Nord.

Le projet Huebergass a finalement remporté le concours à l’unanimité du collège d’experts contre neuf projets concurrents. Il prévoyait la création de la coopérative « Wir sind Stadtgarten », Halter SA agissant comme initiatrice en partenariat avec le bureau bernois GWJ Architektur, le bureau zurichois ASP Landschaftsarchitekten et le planificateur social bernois Martin Beutler.

La procédure pour ce concours était inhabituelle. Au lieu de choisir d’abord un maître d’ouvrage comme il est d’usage ailleurs, de lui remettre le terrain en droit de superficie et de lui faire réaliser ensuite un concours d’architecture, les responsables à Berne ont opté pour un concours anonyme avec des équipes de planificateurs et d’investisseurs. Le fait que le lauréat soit un promoteur immobilier, Halter SA, a suscité de vives discussions.

Cent ans de tradition

Pour l’entreprise centenaire Halter, ce modèle n’a cependant rien de nouveau. En 1922 déjà, l’entreprise avait fondé une société coopérative dont le but était de fournir à ses membres, avec l’aide de l’Etat et de la commune, des logements bon marché à vendre ou à louer en construisant des maisons pour deux familles ou plus. L’article 2 des statuts précisait à l’époque que la coopérative ne visait pas la réalisation de bénéfices et que la spéculation immobilière sur le terrain de la coopérative était exclue à jamais. Dans les années 1920, Halter a en outre réalisé des bâtiments pour la Coopérative d’habitation des cheminots.

Nonante-cinq ans plus tard, la nouvelle coopérative « Wir sind Stadtgarten » redonne vie à cet esprit d’antan. Le permis de construire a été octroyé au printemps 2019 et les travaux ont été entamés en août de la même année. Le complexe Huebergass et ses 103 unités d’habitation devrait être prêt à l’emménagement début 2021.

L’éventail des logements proposés doit contribuer à la diversité des habitants, ainsi qu’à un développement socialement et écologiquement durable de la ville. L’offre s’adresse principalement aux familles, avec des logements de 4,5 et 5,5 pièces, mais comprend également des lofts, des appartements cluster et des unités de 1,5, 2,5 et 3,5 pièces afin de répondre aux besoins des personnes vivant seules ou à deux. Des salles communes, des places de cotravail, des surfaces extérieures et pièces joker, ainsi qu’une crèche, une salle de quartier et un café complètent l’ensemble. Le concept de mobilité prévoit des places de stationnement Mobility en bordure du lotissement et des participations aux frais d’abonnement aux transports publics.

De multiples possibilités d’économies

La Ville de Berne a accordé au projet une rente du droit de superficie avantageuse, soit 16 francs au mètre carré de surface brute de plancher, mais a imposé le principe d’un loyer établi selon les coûts et l’utilité publique. L’objectif : ne pas dépasser 187 francs de loyer annuel net par mètre carré de surface utile principale. Pour répondre à cette exigence, Halter a fait appel à sa propre expérience dans la construction d’immeubles d’habitation et s’est appuyée sur les enseignements tirés de l’étude qu’elle a réalisée en 2012 avec Pensimo Management AG et l’Office fédéral du logement, afin d’identifier les facteurs de succès des logements à loyer modéré.

L’étude part d’un constat : le parc de logements bon marché qui ne correspondent plus aux standards « habituels » de la construction résidentielle disparaît progressivement au gré des assainissements et des constructions de remplacement. L’écart qui en résulte entre la demande de tels logements et l’offre peut, selon les auteurs de l’étude, être comblé par des projets conçus en ce sens.

Le principal levier pour réduire le loyer mensuel brut serait ainsi la superficie par appartement – un défi auquel des plans d’appartement modernes, bénéficiant d’une intégration optimisée et efficace dans le corps de bâtiment, permettent de répondre. Les auteurs détaillent également les économies réalisables sur les coûts de fabrication : équipements et matériaux utilisés, mise à profit des effets d’échelle par une normalisation des composants, taille du projet et prise en compte des coûts pour l’ensemble du cycle de vie des composants.

Une offre de logements clairement axée sur le groupe cible, un développement et une gestion rigoureux du projet sont également nécessaires. Enfin, expliquent les praticiens, il ne faut pas faire de changements pendant la phase de construction.

Même au niveau de l’aménagement, il est possible de réaliser des économies sans trop de sacrifices. Différentes solutions permettent de réduire les surfaces et donc le budget : nombre et taille des pièces annexes (compartiments de cave notamment), suppression des réduits et des encastrements dans les logements, recours aux buanderies communes, équipements standard, portes coulissantes et liaisons transversales entre les pièces. Cela vaut également pour la conception des cages d’escalier, dans le respect du droit de la construction. L’étude a été bien accueillie par les experts et ses conclusions ont été reprises non seulement sur le marché immobilier libre, mais également dans la construction de logements d’utilité publique et appliquées ici et là.

Plus l’appartement est grand, plus la différence est marquée entre la surface par habitant dans les coopératives et la surface par habitant moyenne.

Se concentrer sur l’essentiel

Pour la coopérative d’habitation Huebergass, les lignes claires et simples des corps de bâtiments, les plans d’étage allant à l’essentiel et la limitation des espaces de circulation poursuivent précisément cet objectif de maîtrise des coûts. N’est construit que ce qui est véritablement nécessaire. De cette façon, la limite maximale visée pour les loyers ne sera pas atteinte et les plus grands appartements familiaux pourront être proposés au prix de 200 francs par pièce et par mois.

Par ailleurs, des limites de revenus et de fortune ainsi que des exigences en matière d’occupation ont été définies, afin que ces loyers favorables profitent effectivement à ceux qui ont des difficultés à trouver un logement abordable sur le marché libre. Néanmoins les appartements offrent un certain niveau de confort qui dépasse parfois nettement les exigences minimales légales.

Le projet Huebergass fait siens les idéaux de la construction d’utilité publique. Pendant la phase de concours, les sept membres fondateurs, dont quatre collaborateurs de Halter, ont élaboré les structures de la future coopérative d’habitation, à savoir les statuts et le règlement des locataires, en plus du projet à proprement parler. Après avoir remporté le concours en 2017, ils ont fondé la coopérative « Wir sind Stadtgarten », rebaptisée Huebergass en 2019. A cette même date, « Wir sind Stadtgarten » a été refondée, avec une nouvelle mission : initier et lancer d’autres projets de coopératives d’habitation. Le projet réalisé à Berne servira ainsi de première référence.

Les efforts déployés afin de créer une bonne communauté au sein des futurs résidents se veulent également exemplaires. Ainsi, un jardinier dit social a déjà commencé son travail, qui consiste à faire progresser, en collaboration avec plusieurs groupes de travail, les trois dimensions de la durabilité – environnement, économie et société – et le dialogue avec la population du quartier.

Les deux jeunes coopératives, qui ont adhéré à la fédération Coopératives d’habitation Suisse, cherchent à rencontrer d’autres coopératives d’habitation afin d’échanger avec elles. Leur objectif déclaré est de « développer et réaliser des logements économiquement viables » tant lors du développement de nouveaux projets que lors de leur réalisation.

Ainsi, les initiateurs bernois s’inscrivent dans la tradition plus que centenaire des coopératives d’habitation en Suisse. Le 20 septembre 1919, des représentants des autorités, des architectes et des responsables politiques avaient fondé le Schweizerischer Verband zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaues (Fédération suisse pour la promotion de la construction de logements d’utilité publique), à laquelle 57 coopératives adhérèrent dès la première année d’existence. Par la suite, des principes de base, des modèles de statuts, des normes et des maisons témoins avaient été élaborés et des conférences, consultations, expositions et visites organisées sur le thème de la construction.

En 1921, la Confédération constitua un fonds de construction de 200 000 francs pour des logements destinés aux personnes démunies, posant ainsi la première pierre du futur Fonds de roulement. Ce dernier accorde aujourd’hui encore aux coopératives d’habitation des prêts remboursables à faible taux d’intérêt. En 1956 fut ensuite créée la Société coopérative de cautionnement hypothécaire (cch), qui facilite depuis le financement de constructions d’utilité publique.

En 2002, la fédération a élaboré ses propres lignes directrices et a, en collaboration avec d’autres organisations faîtières et l’Office fédéral du logement, rédigé une charte pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique reposant sur les principes d’interdiction de la spéculation, de solidarité, de développement durable, de participation des membres et de transparence pour tous.

Les forces du marché ne suffisent pas à elles seules pour assurer à tous un logement à des conditions abordables. Les maîtres d’ouvrage d’utilité publique tels que les coopératives d’habitation, les fondations et associations à but non lucratif et les sociétés anonymes viennent combler ce vide. La part des coopératives d’habitation dans le parc de logements en Suisse a récemment baissé et n’est actuellement que d’un peu moins de 5 %.

Dans toute la Suisse, les maîtres d’ouvrage d’utilité publique détiennent environ 185 000 logements, soit une part de marché de 5 %.

De nombreux instruments de promotion

Comme à Berne, des efforts sont donc en cours dans de nombreuses villes et communes pour promouvoir les coopératives d’habitation, souvent par le biais d’initiatives législatives. Les instruments disponibles relèvent, d’une part, de l’aménagement du territoire : vente ou cession de terrains en droit de superficie, quotas dans les plans d’affectation ou bonus d’utilisation à titre incitatif, obligations de construction et droits d’emption. D’autre part, il existe des instruments de financement, tels que des subventions pour l’acquisition de terrains ou des intérêts favorables sur le droit de superficie, des prêts bon marché, des garanties ou des contributions à fonds perdu, par exemple pour des mesures énergétiques. Cela inclut également la participation des pouvoirs publics au capital social, des mesures fiscales ainsi que des conseils, un accompagnement des projets et une sensibilisation des communes et des propriétaires fonciers.

Les coopératives « Wir sind Stadtgarten » et Huebergass n’utilisent qu’une partie desoutils évoqués. En effet, grâce au savoirfaire de leurs fondateurs, elles sont en mesure de s’organiser et se financer dans une large mesure sans aide extérieure et apportent néanmoins une contribution précieuse à l’habitat coopératif, la « troisième voie entre la location et la propriété ».

Cet article est publié dans l'édition imprimée KOMPLEX 2019. Vous pouvez commander ce numéro et d'autres gratuitement ici.

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