«Alles kommt von oben.»

Der Immobilieninvestor Isaac Schapira trat 2002 in den Schweizer Markt ein. Inzwischen haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verändert. Umso wichtiger sind eine scharfe Analyse und das richtige Gespür. Philantrophische Projekte verfolgt der orthodoxe Jude mit Liebe und Leidenschaft.

Issac Schapira in seiner Bibliothek in Tel Aviv beim Talmud-Studium.
Komplex: Wieso ist es Ihnen erlaubt, mit einer fremden Frau in einem Zimmer zu sitzen und ein Interview zu führen?

Isaac Schapira: Ich bin Geschäftsmann. Da kann man nicht sagen, ich verhandle nur mit Herren. Es gibt so viele kompetente Damen im Business. Also muss ich in einem solchen Fall abwägen. Von Bedeutung ist, dass wir in Begleitung sind. Weil ein orthodoxer Jude nur mit der eigenen Mutter, seiner Ehefrau oder Tochter in einem Raum alleine sein darf. Er würde zwar mit Ihnen sprechen, Sie aber nicht anschauen. Ich mache das mit einem ruhigen Gewissen. Es gibt nicht so viele Personen, die Andersgläubigen das Aroma und den Geschmack unseres Volkes näherbringen können.

Sie haben für Ihre Verdienste von Königin Elisabeth II. von England die Auszeichnung Officer of the Order of the British Empire erhalten.

Das war am 30. Dezember 2013. Die britische Regierung hatte wenig Kontakt zu orthodoxen Juden, bis ich vor sechzehn Jahren ihren damaligen Botschafter kennenlernte. Durch mich haben er und seine Nachfolger gesehen, wie wichtig die orthodoxen Gemeinden für Israel sind und dass sie grossen Zuwachs haben. Ich konnte ihm unsere schöne Kultur näherbringen. Das hat Brücken der Freundschaft und Verständigung gebaut. Ähnliches mache ich mit der deutschen Regierung. Ich habe ihrem Botschafter in Israel schon ein Fenster zum Dialog mit unserer Gemeinde geöffnet. Heute äussert sich Religion leider oft in Fanatismus. Bei uns ist das anders. Wir sind Friedensleute.

Sie leben in Israel?

Meine Familie ist dort. Ich lebe in London.

Das heisst, Sie sind viel auf Reisen.

Für meine Arbeit und meine Projekte. Wir haben eine Organisation, die sich um die Rettung und Bewahrung der jüdischen Friedhöfe in Mittel- und Osteuropa kümmert. Vor dem Zweiten Weltkrieg gab es hier 20 000 Friedhöfe. Die Hälfte davon ist im Krieg oder gleich danach zerstört worden. Andere wurden in den letzten Jahrzehnten mit Sportplätzen und dergleichen überbaut. Die, die noch existieren, wollen wir schützen. Vor Vandalismus, Antisemitismus und Urbanisation. Den Juden sind ihre Toten wichtig. Wir glauben, dass der Mensch aus Körper und Seele besteht. Der Körper hört eines Tages auf zu funktionieren, die Seele nicht. Sie kann nicht ruhen, wenn der Körper nicht ruhen kann. Wir glauben auch, dass die Verstorbenen eines Tages zurückkommen. Dann muss alles an seinem Platz sein. Am 5. April besuchte der Generalsekretär des Europarats, Thorbjørn Jagland, eines unserer Projekte im polnischen Frampol. Die deutsche Regierung hat sich 2015 und 2016 grosszügig am Budget beteiligt.

Wie sieht Ihr Arbeitstag aus?

Ich unterteile meine Zeit in drei Aktivitäten: ein Drittel neue Geschäfte, ein Drittel bestehende Geschäfte, ein Drittel Wohltätigkeiten.

Sprechen wir über Ihre Geschäfte. Warum haben Sie sich auf Immobilien spezialisiert?

Jeder muss sich fokussieren. Mein Vater hat in Israel einige Immobilien besessen. Nicht als Sektor, aber da und dort konnte er sich mit Erspartem etwas kaufen. So war mir das Business nicht fremd. Begonnen habe ich 1997 in England. Die Renditen und der Kreditmarkt waren sehr gut, und ich erkannte, dass man solide Geschäfte machen kann, wenn man bodenständig agiert. Das hat mich mehr und mehr angespornt, auch in andere Märkte wie die Schweiz oder nach Deutschland zu gehen.

Wann sind Sie in der Schweiz eingestiegen?

Das war 2002. Zu dieser Zeit hat man sehr gute Renditen erzielt. Viele Investitionen, die wir damals tätigen konnten, haben sich bis heute im Wert verdoppelt. Inzwischen sind die Renditen allerdings geschrumpft. Gleichzeitig sind ab 2009 auch die Zinsen signifikant gesunken. Bislang geht das Spiel zwischen Kapitalertrag und Cost of Money also noch auf. Wenn Sie heute Objekte mit drei bis vier Prozent Rendite haben, die Zinsen aber gegen null tendieren und nur die Marge anfällt, dann ist das Geschäft interessant. Das heisst aber, dass der Wert vom Kapitalmarkt getrieben ist. Ein gefährliches Spiel. Warum? Wenn die LIBOR-Zinssätze wieder steigen, werden alle Investitionen sehr stark im Wert fallen. Niemand kann sagen, wann das sein wird. Aber es kann kommen, morgen oder in ein paar Jahren. Ein weiteres Risiko stellt die Schweizer Wirtschaft dar. Sie geniesst nicht gerade die besten Prognosen. Der Sektor Tourismus leidet unter dem starken Franken, ebenso die Exportindustrie. Der Einzelhandel wird durch den E-Commerce geschwächt, zudem kaufen viele Schweizer im grenznahen Ausland ein. All dies hat Auswirkungen auf den Mietermarkt. Das merkt man an den Inkasso- Verfahren. Es gibt mehr Rückstände als früher.

Werden Sie sich darum vom Schweizer Markt zurückziehen?

Nein. Für uns zählen auch andere Argumente. Was die Schweiz bietet, ist Beständigkeit, Kultur und ein sicheres Rechtssystem. Man darf sich bei keinem Geschäft drängen lassen und muss gut analysieren. In der Finanzkrise 2007 und 2008 sind Investments weltweit im Wert gefallen. In der Schweiz blieben sie auf dem gleichen Niveau. Man kann hier auch heute noch gute Geschäfte mit Immobilien machen. Vorsicht ist dennoch geboten, denn nicht jede Immobilie, die einen schönen Glanz hat, ist auch eine gute Anlage.

Im Englischen sagt man: 'Put your money where it sweats hardest.'
Wie beurteilen Sie ein Objekt, bevor Sie einen Kauf in Erwägung ziehen?

Es gibt vier Faktoren, die Nachhaltigkeit anzeigen. Als Erstes frage ich: Wie sieht die langfristige Wiedervermietbarkeit aus? Bin ich gerade in einer Konjunktur, und wie wichtig ist das Haus für den Mieter? Sollte er kündigen, gibt es dann genug Nachfrage für eine sofortige Nachvermietung, und wenn nicht, besteht die Möglichkeit einer Alternativnutzung? Als Zweites schaue ich mir die Miete an: Ist sie konjunkturgetrieben oder langfristig stabil? Das Dritte ist: Wie sieht das Gebäude technisch aus? Vielleicht stimmt die Miete und die Nachfrage, aber ich werde viel Geld in die Substanz stecken müssen, weil Investitionsbedarf besteht. Zuletzt beurteile ich die Mieter. Möglicherweise erleben sie gerade eine schwierige wirtschaftliche Phase. Wenn ich nicht alle Punkte positiv beantworten kann, ist das Objekt für mich ein No-Go. Stimmt die Nachhaltigkeit einer Immobilie, stellt sich die Frage nach ihrer Rentabilität. In absoluten Werten wie auch in Relation zu möglichen anderen gleichzeitig angebotenen Opportunitäten. Wir versuchen nur bei optimaler Rentabilität zu kaufen. Im Englischen sagt man: ‹Put your money where it sweats hardest.›

Wo sehen Sie neue Investitionsmöglichkeiten?

Wir schauen nach Amerika. Viele führende Investoren, die sehr nah am Markt sind, reden davon, dass es in Manhattan in absehbarer Zeit starke Preiskorrekturen geben wird. Ausserhalb von Manhattan werden die Preise sogar noch mehr fallen. Das bedeutet goldene Zeiten für Investoren.

Würden Sie ein Objekt auch aus dem Bauch heraus kaufen?

Wir gehen immer analytisch vor, aber man muss auch das richtige Gespür für eine Anlage entwickeln. Rationalität ist wichtig, der Instinkt auch.

Wo liegt Ihr Fokus? Bei Gewerbe- oder bei Wohnimmobilien?

Ich habe keine Niederlassung in der Schweiz. Darum kann ich über unsere Luxemburger Holdinggesellschaften nur in gewerblich genutzte Immobilien investieren. Mein Bruder ist mit einer Schweizerin verheiratet und hat einen Schweizer Pass. Sein Schwerpunkt liegt bei Wohnliegenschaften.

Welches Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital bevorzugen Sie?

Unsere moralische Verantwortung ist gross. Wir tätigen nur Investitionen, von denen wir wissen, dass sie auch in zehn, zwanzig oder dreissig Jahren noch gut sind. Wenn wir mit 70 bis 80 Prozent Fremdkapital beginnen, werden wir die Schuld kontinuierlich tilgen und am Ende richtig ankommen. Wir haben die Banken noch nie in Verlegenheit gebracht. Wichtig ist, dass die Zinsen langfristig gesichert sind. So garantieren wir anhaltende Cashflows. Eine vorausschauende Planung schützt uns auch bei einem Wertverfall. Sollte sich der Markt erholen und der Wert der Immobilie wieder steigen, können wir uns überlegen, ob wir veräussern oder von den stabilen Erträgen weiterhin geniessen möchten. Wir sind trotzdem sehr vorsichtig mit den momentanen euphorischen Preisen, die von den negativen Zinsen getrieben sind. Angenommen die Zinspolitik ändert sich, könnte es zu Korrekturen kommen.

Wir haben nie ein Wort zurückgezogen, wir haben nie etwas versprochen und nicht eingehalten.
Gibt es einen Geschäftsabschluss, auf den Sie besonders stolz sind?

Ich halte nichts von Stolz. Ich kann nur sagen, dass unsere strategischen Züge immer richtig waren. Die Möglichkeiten in der Schweiz im Jahr 2002 haben viele nicht gesehen. Nach Deutschland sind wir 2004 gegangen, auch zu einer fantastischen Zeit. Wir konnten überall ausgezeichnete Team-Mitglieder finden und haben die richtigen Konzepte für die Sektoren, in denen wir aktiv sind, entwickelt. Wir haben nie ein Wort zurückgezogen, wir haben nie etwas versprochen und nicht eingehalten, und wir haben nie etwas gemacht, was die Gegenseite verärgert hat.

Welche Projekte wurden mit Halter realisiert?

Das erste war der Europaplatz in Bern. Es gab viele Verhandlungen, weil wir am Anfang nicht von der Nachhaltigkeit überzeugt waren. Dann wurde das Konzept umgestellt. Mein Bruder hat die Wohnungen gekauft und ich die kommerziellen Flächen. Dieses Projekt ist eine Erfolgsstory. Das Schönste war der Limmat Tower, ein Hochhaus. Es wurde schnell vermietet, und die Qualität ist einfach fantastisch. Gerade letzte Woche konnten wir in Basel eine Etappe beim Umbau der Gebäude an der Dufourstrasse 40 und 50 feiern. Auch in Neuhausen haben wir mit Halter erfolgreich eine Bestandsliegenschaft renoviert und neu positioniert. Andere Projekte sind in der Pipeline.

Welche Art von Immobilien interessiert Sie?

Wir sind in sechs Sektoren investiert. Einer davon ist Einkaufszentren. In Karlsruhe haben wir eines, das schon einige Male wegen Überfüllung geschlossen werden musste. Das zeigt, wie populär es ist, und hat uns bei den Retailern beliebt gemacht. Wir halten aber auch Einzelhandelsgeschäfte, sogenannte Stand Alones. Seit 2007 haben wir in Deutschland eine Pflegeheimgruppe, die sich sehr gut entwickelt. Im April 2015 wurde der Standort Weil am Rhein eröffnet, Anfang 2016 ein Haus in Nordrhein-Westfalen. Ein weiterer wichtiger Sektor ist Bürogebäude. Auch im Logistikbereich sind wir tätig und europaweit im Wohnen. Während wir in der Vergangenheit meist dort geschwommen sind, wo das Wasser seicht war, schwimmen wir heute auch im Tiefen. Nicht weil wir risikofreudiger geworden wären, unsere Erfahrung ist gewachsen.

Welche Regionen in der Schweiz sind für Sie attraktiv?

Für meinen Bruder, der auf Wohnen spezialisiert ist, sind alle Regionen mit einem positiven demografischen Trend interessant. Neubauten sind immer gut, weil die Mieter diese bevorzugen. Was den Lebensmitteleinzelhandel betrifft, setzen wir auf die ganze Schweiz. Essen müssen die Adelbodener und die Embracher genauso wie die Genfer und die Zürcher. Auch Apotheken wird man immer und überall brauchen. Unterscheiden muss man bei Büros. Büroflächen im Zentrum grosser Städte haben die höchste Wiedervermietbarkeit. Ich meine aber, dass dieser Markt in den nächsten 25 bis 30 Jahren stark zurückgehen wird. Mit den neuen Technologien braucht man nicht mehr so viele Flächen. Die Leute können von zu Hause aus arbeiten. Wir müssen also mit Leerständen rechnen.

Haben Sie Berater?

Aber natürlich. Wir arbeiten mit den besten Fachleuten aus allen Bereichen zusammen. Doch man muss auch den Segen Gottes haben. Erlauben Sie mir, ein Gebet von König David aus Psalm 127 zu zitieren: ‹Wenn Gott das Haus nicht baut, arbeiten die Handwerker vergeblich. Wenn Gott die Stadt nicht bewacht, wacht der Wächter umsonst.› Dieser Bibelvers lehrt uns, dass die menschlichen Bemühungen unentbehrlich sind für den Segen Gottes. Nur wenn der Mensch sich anstrengt, darf er in seinem Gebet um die Hilfe Gottes bitten.

Wenn Gott jemanden mit Geld segnet, dann soll er mit dem Geld Gutes tun.
Welche Bedeutung hat Geld für Sie?

Natürlich reizt mich das Unternehmerische. Jeder empfindet eine Befriedigung im Tun. Doch wenn man Philantrophie betreibt, erübrigt sich diese Frage. Geld ist dafür da, geistig richtig zu leben und die Tora zu studieren. Wenn Gott jemanden mit Geld segnet, dann soll er mit dem Geld Gutes tun. Er soll jenen helfen, denen es schlechter geht, und ihnen ein würdevolles Leben ermöglichen. Am Ende können wir unseren Reichtum nicht mitnehmen, nur unsere Taten.

Bereits Ihr Grossvater half in und nach dem Zweiten Weltkrieg vielen Flüchtlingen.

Mein Grossvater war damals ein wohlhabender Mann. Er konnte mit seiner Familie aus der Bukowina in eine Region von Rumänien flüchten, in der die Nazis nicht waren. Dort gab es in Bukarest ein Restaurant, in dem Flüchtlinge auf seine Rechnung essen durften. Mein Vater war Ende des Krieges fünfzehn Jahre alt. 1949 schickte man ihn zum Studieren nach Israel. Er wurde ein grosser Industrieller. Seine Fabriken stellten alle Arten von Heimtextilien her. In den besten Zeiten waren dort einige Tausend Angestellte beschäftigt. Mein Vater erhielt Preise für seine unternehmerische Tätigkeit und wurde als bester Exporteur Israels ausgezeichnet.

Avraham Yosef Schapira war aber auch ein grosser Politiker.

1981 bedrängte ihn seine Partei, für die Knesset zu kandidieren. So wurde er ins Parlament gewählt. Später machte man ihn zum Präsidenten der Bundesbank von Israel. Er war der erste orthodoxe Jude in diesem Amt. Jahrelang trugen die Geldscheine die Unterschrift meines Vaters. Er war extrem beliebt, niemand konnte sich mit ihm streiten. Als Politiker argumentierte er stets orthodox und am jüdischen Glauben entlang, aber er tat es mit viel Leidenschaft und endloser Liebe. Obwohl der spätere Ministerpräsident Ariel Scharon einem ganz anderen Teil der israelischen Gesellschaft entstammte, kam er jeden Freitag zum Mittagessen zu meinem Vater nach Hause. War er verreist, rief er ihn am Morgen an, um einen schönen Sabbat zu wünschen. Mein Vater liebte jeden Menschen, Jude oder nicht, religiös oder nicht religiös.

Was hat er Ihnen mit auf den Weg gegeben?

Seine Lebenseinstellung. Er hat stets zu mir gesagt: ‹Sei niemals aggressiv, verärgere keinen, mache jede Sache mit Leidenschaft. Und wenn jemand auf dich spuckt, dann musst du denken, es hätte geregnet.›

Warum wurde das jüdische Volk im Laufe der Geschichte immer wieder verfolgt?

In Tschechien hat man ab 1100 über mehrere Jahrhunderte alle 40 Jahre Juden ermordet, vertrieben oder zu Sklaven gemacht. Zur gleichen Zeit gab es Pogrome in Speyer, Worms und Mainz. Im englischen York wurden 1190 alle Juden umgebracht, aus dem übrigen England vertrieb man sie. In Spanien wütete im 15. Jahrhundert die Inquisition. Die Pogrome von Kishinev im heutigen Moldawien fanden 1903 und 1905 statt. Sogar in Palästina wurden 1929 die Schüler einer Talmudschule von Arabern erstochen. Was wenig später im Dritten Reich passierte, wissen wir. Woher stammt dieser Hass? Er hat mit dem Tag begonnen, an dem das jüdische Volk die Tora bekam. Das war vor 4000 Jahren. Die Juden wurden damit nicht nur zu einem ganz besonderen Volk, sie haben auch einen Ethik-Kodex für jede Sparte und jeden Aspekt ihres Lebens erhalten. Das jüdische Volk hat immer viel ausgestrahlt, dadurch wurde es angreifbar. Die Juden machen 0,2 Prozent der Weltbevölkerung aus, stellten von 2001 bis 2013 aber etwa 30 Prozent aller Nobelpreisträger. Israel ist so ein kleines Land, das sich noch dazu täglich vor terroristischen Angriffen schützen muss. Dazu bedarf es enormer finanzieller Ressourcen. Gleichzeitig entwickelt es Technologien, Medikamente und hat eine erfolgreiche Start-up-Szene. Man weiss, dass Israel eine Quelle von Geist, Kreation und Wissen ist und damit einen grossen Beitrag zum Wohlergehen auf der Welt leistet.

Und dennoch konnten sich die Juden im Lauf der Geschichte nicht schützen.

Weil sie nicht organisiert waren. Sie waren Vertriebene. In allen Ländern, in denen sie lebten, blieben sie Gäste.

Wo sehen Sie Ihre Zukunft?

Ich werde nach Israel zurückkehren. Ich möchte wieder die Tora studieren. Vielleicht werde ich mit meiner Familie einmal im Jahr einige Wochen in der Schweiz verbringen.

Dieser Artikel ist im Print-Magazin KOMPLEX 2016 erschienen. Sie können diese und weitere Ausgaben kostenlos hier bestellen.

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